城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，对改善居民生活环境、推动城市更新、促进经济高质量发展具有重要意义。然而在改造推进过程中，仍存在诸多痛点难点亟待解决。

一、存在问题

（一）改造深度不足，民生痛点化解不彻底

当前改造工作普遍存在“重面子轻里子”倾向，过度聚焦建筑外立面刷新、环境美化等表面工程，对关系居民生活品质的深层次问题关注不足：

1.安全隐患整改滞后，大量老旧小区未同步解决电线老化、供水压力不足、消防设施缺损、外墙饰面脱落等“生命线”问题。部分预制板结构房屋存在主体结构老化风险，简单修补难以根除隐患。

2.基础设施更新缺位，30%以上改造项目未更新地下管网，雨污混流、管道爆漏等问题频发。

3.适老化改造严重缺失，90%以上2000年前建成的老旧小区未安装电梯，导致高龄老人成为“悬空群体”；社区老年食堂、无障碍通道等配套设施覆盖率不足15%。

（二）改造资金短缺，可持续机制尚未形成

老旧小区改造面临资金供给存在三重矛盾。财政依赖度高，80%项目依赖政府单一投入；社会资本参与率低，因项目利润薄、周期长，企业投资意愿不足；居民出资意愿弱，住户对分摊改造费用接受度普遍低于30%，尤其低收入群体抵触明显。

二、原因分析

（一）政策机制层面

改造标准体系不完善，缺乏分级分类改造导则，对基础型（水电气热）、完善型（电梯停车位）、提升型（养老托育）改造内容边界模糊；长效管理法规缺位，物业企业监管机制、业委会运作规范等立法滞后；跨部门协同不足，管网改造涉及住建、电力、通信等10余个部门。

三、对策建议

（一）建立分级改造机制，突出民生痛点化解

1.实施安全隐患清零行动，由住建部门牵头开展“城市体检”，建立老旧小区危房数据库，优先改造结构隐患突出小区。对预制板房等特殊建筑组织专家论证，明确拆除重建标准。

2.制定三级改造标准体系，分级分类明确改造要求，基础型改造重点解决水电气管网、消防设施等基本问题；完善型改造侧重加装电梯、停车位等改善性需求；提升型改造关注适老化、智慧化等品质提升。

3.推行“一小区一策”精准改造，通过居民议事厅、线上问卷等方式收集需求，重点解决管网更新、停车难等“梗阻”问题。

（二）创新资金筹措模式，破解可持续发展瓶颈

1.构建“财政+金融+社会资本”三维体系，财政资金聚焦基础类改造，设立中央地方分担机制；对社会资本实施“特许经营+收益反哺”政策。

2.拓宽居民出资渠道：打通公积金、住宅维修资金提取通道，试点电梯“先装后付”租赁模式。

3.创新金融工具应用：设立老旧小区改造专项债券，推广REITs融资模式，吸引保险等长期资本进入。